วันที่โพสต์: Feb 01, 2021 7:0:8 AM
Embedded Files
สำนักกฎหมายทนายชนะ ทนายหาดใหญ่ ทนายสงขลา บริการว่าความ ฟ้อง แก้ต่างคดีแพ่งคดีอาญา และคดียาเสพติดทั่วราชอาณาจักร โดยทนายชนะ ชนะพล โทร 080 549 3774
ถนนทางเข้าออกถูกปิดทำอย่างไรดี
เหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นไม่น้อย อาจเกิดจากสาเหตุไม่ถูกกันกับเพื่อนบ้าน หรือเพราะการหวงกันทรัพย์สินจนถึงขนาดสร้างรั้วปิดกั้นเส้นทาง หรือไม่ว่าสาเหตุอะไรก็ตาม แต่ท้ายที่สุดย่อมเกิดผลกระทบกับผู้ที่เคยใช้เส้นทางนั้นอยู่เป็นประจำ ซึ่งฝ่ายที่ทำรั้วปิดเส้นทางก็มักจะอ้างว่าเส้นทางอยู่ในที่ดินของตนเอง ตนเองมีสิทธิ์โดยชอบตามกฎหมายที่จำทำรั้วปิด และด้วยอำนาจแห่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ตนก็ย่อมที่จะเปิดให้ใครผ่านเข้าออกเมื่อไหร่ก็ได้ ซึ่งเหตุผลดังกล่าวตามกฎหมายมีเหตุให้น่ารับฟัง ฟังขึ้นมากน้อยอย่างไรนั้น บทความนี้ผู้เขียนจะขอวิเคราะห์หลักกฎหมายเบื้องต้นพอเข้าใจโดยสังเขปกันครับ
โดยปกติผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดิน (อาจจะมีโฉนด หรือสิทธิครอบครองตามแบบ นส.3) ก็ย่อมมีอำนาจ ใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยณ์ (ปพพ.) มาตรา 1336 แต่ที่ดินทรัพย์สินดังกล่าวแม้จะมีความเป็นเจ้าของโดยชอบตามกฎหมายแล้ว ก็หาใช่ว่าเจ้าของจะใช้สิทธิได้เต็มที่ตาม ปพพ. มาตรา 1336 อย่างไร้ข้อจำกัดใดๆซะทีเดียวเลย เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ ดังเช่นที่ดินนั้น แม้บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์มาโดยชอบตามกฎหมาย ก็ยังมีกฎหมายให้เจ้าของอาจต้องเสียสิทธิบางประการ หรือถึงขนาดถูกริดรอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างถาวรกันเลยทีเดียว ดังนั้นจึงฝากบทความนี้ไว้เป็นความรู้ (สำหรับเฉพาะผู้ยังไม่รู้เท่านั้น) ซึ่งการที่ต้องเสียสิทธิบางประการ หรือถูกริดรอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างถาวรดังกล่าวมีบทกฎหมายที่เกี่ยวข้องเป็นสำคัญกล่าวคือ
1.การสูญเสียถูกลิดรอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (อสังหาริมทรัพย์) โดยการถูกบุคคลอื่นเข้าครอบครองปรปักษ์ตาม ปพพ.มาตรา 1382 กล่าวคือ หากปล่อยให้บุคคลใดมาครอบครองทรัพย์สินของไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี บุคคลนั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์ หรือเมื่อแปลความอีกนัยอีกนัยหนึ่ง คือเจ้าของเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการมีบุคคลอื่นเข้าครอบครองปรปักษ์แล้ว ซึ่งพออธิบายหลักเกณฑ์ตามข้อเท็จจริงเบื้องต้น ดังนี้
Ø มีการเข้าครอบครองที่ดิน คือการเข้าทำประโยชน์ในที่ดิน อาจจะทำไร่ ทำนา ปลูกพืชการเกษตร หรือ ปลูกสิ่งปลูกสร้าง อาคาร บ้านเรือน เหล่านี้เป็นต้น
Ø และครอบครองไว้โดยความสงบเปิดเผย คือการครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินอย่างเปิดเผยมิใช่หลบๆซ่อนๆ มาเข้าทำตอนมืดค่ำโดยเจตนาปกปิดมิให้ผู้ใดล่วงรู้ ส่วนครอบครองโดยสงบนั้นหมายถึงในระหว่างครอบครองอยู่นั้นไม่มีผู้ใดเข้าขัดขวาง หรือร้องเรียนต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หรืออยู่ในระหว่างเป็นความเป็นคดีฟ้องร้องต่อศาลกันอยู่
Ø ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หมายถึงการใช้อำนาจเข้าทำประโยชน์เช่นเดียวกับอำนาจแห่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ กล่าวคือเจตนาจะยึดที่ดินของเขามาเป็นของตนเองเต็มตัว มิใช่อาศัยสิทธิแห่งอำนาจเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม เช่น การให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินในฐานะเครือญาติ เป็นการทำประโยชน์ครอบครองแทนเจ้าของที่ดินเดิม หรือการเข้าทำประโยชน์ในที่ดินในฐานะคนคุ้นเคยกัน เป็นการเข้าครอบครองโดยถือวิสาสะ ไม่ถือว่าเจตนาเป็นเจ้าของ เป็นต้น
Ø ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี
ซึ่งในเบื้องต้นเมื่อครบหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดตาม มาตรา 1382 ข้างต้น บุคคลผู้เข้าครอบครองทำประโยชน์ดังกล่าวย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ส่งผลให้เจ้าของที่ดินเดิมมีแต่ชื่อในโฉนดที่ดินเท่านั้น
2.การถูกจำกัดการใช้ประโยชน์ในที่ดินบางประการโดยที่ดินตกเป็นทางภาระจำยอม ซึ่งก็มีหลักเกณฑ์ของการถูกลิดรอนสิทธิใกล้เคียงกับการครอบครองปรปักษ์ที่ดินตามมาตรา 1382 แต่มีหลักเกณฑ์เพิ่มขึ้นตาม ปพพ.มาตรา 1387 ประกอบมาตรา 1382 และมาตรา 1401 ซึ่งเรียกว่าทางภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย ซึ่งมีหลักเกณฑ์เบื้องต้นดังต่อไปนี้
มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
มาตรา 1401 ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ดังนั้น ที่ดินจึงอาจตกอยู่ในภาระจำยอม เช่น ที่ดินมิได้ทำประโยชน์ต่อเนื่องเช่นปกติ จนมีเจ้าของที่ดินอีกแปลงซึ่งมีแนวเขตติดกันใช้เป็นทางผ่านเข้าออก กลายเป็นเส้นทางสัญจรไปบางส่วน เนื่องจากเจ้าของที่ดินแปลงที่ตกเป็นทางภารจำยอม อาจมิได้ใช้ความระมัดระวังในการดูแลที่ดิน หากปล่อยให้เป็นเส้นทางสัญจรเป็นระยะเวลาช้านานถึง 10 ปี เส้นทางสัญจรดังกล่าวก็จะตกเป็นทางภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินแปลงที่อยู่ถัดไปดังกล่าวโดยอายุความ หากเส้นทางดังกล่าวตกเป็นทางภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายเมื่อใดแล้ว เมื่อนั้นก็จะก่อเกิดเป็นทรัพย์สิทธิ์กับเจ้าของที่ดินที่ได้ทางภาระจำยอม (เจ้าของสามยทรัพย์) ซึ่งเจ้าของที่ดินแปลงที่ตกเป็นทางภาระจำยอม (เจ้าของภารยทรัพย์) หรือบุคคลทั่วไปจะต้องเคารพโดยการจำกัดอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้เจ้าของที่ดินแปลงที่ตกเป็นทางภาระจำยอม (เจ้าของภารยทรัพย์) ไม่อาจทำประโยชน์ในที่ดินได้เช่นดังเดิม อีกต่อไป
จึงกล่าวโดยสรุปได้ว่า สิทธิเจ้าของที่ดินแปลงที่ตกเป็นทางภาระจำยอม(เจ้าของภารยทรัพย์) ที่มีอยู่เดิมนั้น จะถูกลิดรอนไปบางส่วน กฎหมายใช้คำว่าต้องยอมรับกรรมบางอย่าง กล่าวคือต้องยกทางให้เขาใช้ไปฟรีๆด้วยภาวะกล้ำกลืนฝืนทนนั่นเอง และเมื่อแจ้งชัดแล้วว่าทางสัญจรดังกล่าวตกเป็นทางภาระจำยอมของที่ดินแปลงอื่นไปแล้ว หรือเจ้าของที่ดินที่ถูกลิดรอนสิทธิ (เจ้าของภารยทรัพย์) มีหน้าที่ต้องเคารพทรัพยสิทธิ์แห่งทางภาระจำยอม ซึ่งตาม มาตรา 1390 ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
มีหลายท่านอาจมีมุมมองว่า อย่างนี้จะเป็นธรรมกับเจ้าของที่ดินที่ถูกลิดรอนสิทธิ์แล้วเหรอ ผู้เขียนขอเรียนว่า ผู้เขียนเป็นผู้ที่ค่อนข้างจะศรัทธา เชื่อถือว่าหลักกฎหมายที่บัญญัติขึ้นมามีผลบังคับใช้นั้นล้วนได้ผ่านความเห็นชอบจากรัฐสภา จึงเป็นเครื่องการันตีได้ว่าหากนำไปใช้บังคับอย่างสุจริตก็มีความเป็นธรรม ผู้เขียนอยากให้สังเกตข้อความในตัวบทใช้คำว่า “เป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่าง...” ยังแอบชื่นชมผู้ร่างว่า ดีนะแค่ยอมรับกรรมบางอย่าง (บางอย่างเท่านั้น) หากบัญญัติว่าต้องยอมรับกรรมทุกอย่าง ผมว่าเจ้าของที่ดินที่ถูกลิดรอนสิทธิ์คงลำบากยิ่งกว่านี้แน่ ผมจึงเห็นว่ากฎหมายคงมีเจตนารมณ์ให้เอื้อเฟื้อกับผู้ที่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินแม้จะใช้เป็นเส้นทางเข้าออกแต่เข้าออกเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นในขณะที่เจ้าของที่ดินที่ถูกลิดรอนสิทธิ์ทอดทิ้งที่ดินไม่ทำประโยชน์ในที่ดินเกิดประโยชน์มีมูลค่าทางเศรฐกิจเพิ่มขึ้น ผมจึงเห็นว่ากฎหมายมีความเป็นธรรมพอสมควรแล้ว
ดังนั้นหากมีผู้ใดกระทำการปิดกั้นเส้นทางจนถึงขนาดเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ก็เป็นการกระทำละเมิดต่อเจ้าของที่ดินที่ได้ทางภาระจำยอมนั้นแล้ว (ทำละเมิดเจ้าของสามยทรัพย์) เจ้าของสามยทรัพย์ดังกล่าวมีอำนาจฟ้องต่อศาลบังคับให้ผู้ทำละเมิดดังกล่าวเปิดทางภาระจำยอม และขอบังคับให้เจ้าของที่ดินที่ถูกริดรอนสิทธิ (เจ้าของภารยทรัพย์) จดทะเบียนทรัพยสิทธิ์ทางภาระจำยอม อีกทั้งเรียกให้ใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการเสียหายจากการถูกปิดกั้นเส้นทางดังกล่าวได้
ทางภาระจำยอมจะแตกต่างกับทางจำเป็น แต่จะมีข้อแตกต่างกันเพียงไร ผมจะนำเสนอหลักกฎหมายเบื้องต้นในคราวหน้า
ในบททความนี้ผู้เขียนยังมิได้มุ่งเน้นเรื่องการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินอันเป็นการได้กรรมสิทธิ์จากที่ดินของบุคคลอื่น แต่จะมุ่งเน้นหลักกฎหมายการได้ทางภาระจำยอมโดยอายุความ ซึ่งเรื่องการครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน จะมีรายละเอียดพอสมควรหากลงคราวเดียวกันเกรงว่าผู้อ่านจะสับสน คราวถัดไปจะนำเสนอหัวข้อ การครอบครองปรปักษ์ในที่ดินอันเป็นการได้กรรมสิทธิ์จากที่ดินของบุคคลอื่นเป็นการเฉพาะเรื่อง และในส่วนที่เกี่ยวกับทางภาระจำยอมในบทความนี้ก็เป็นเพียงการให้ความรู้หลักกฎหมายเบื้องต้นทั่วไปเท่านั้น ในทางปฏิบัติยังมีเงื่อนแง่รายละเอียดทั้งข้อเท็จจริงและกฎหมายอีกหลายประการ ยากที่จะนำมาเรียงพิมพ์รวบรัดให้ผู้สนใจเข้าใจถึงรายละเอียดได้ครบถ้วน ดังนั้นผู้ใดมีเหตุขัดข้องได้รับความเดือดร้อนไม่เป็นธรรมจากการต้องถูกปิดกั้นเส้นทางที่ใช้เข้าออกประจำ ไม่ว่าเส้นทางนั้นจะตกเป็นทางภาระจำยอมแล้วหรือไม่ ติดต่อปรึกษาคดีเบื้องต้นที่ ทนายชนะ (ทนายโบ้) ทนายสงขลา ทนายหาดใหญ่ ทนายคดียาเสพติด
บริการว่าความ ฟ้อง แก้ต่างทั้งคดีแพ่ง คดีอาญา และคดียาเสพติด ทั่วราชอาณาจักร
ปรึกษากฎหมายเบื้องต้น โทร 080 549 3774 ดำเนินการโดย ทนายชนะ ชนะพล (ทนายโบ้)
กฎหมายสำคัญที่เกี่ยวข้องในเบื้องต้น
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
มาตรา 1386 บทบัญญัติว่าด้วยอายุความในประมวลกฎหมายนี้ท่านให้ใช้บังคับในเรื่องอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะนี้โดยอนุโลม
มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
มาตรา 1388 เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์
มาตรา 1389 ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ท่านว่าความเปลี่ยนแปลงนั้นไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้
มาตรา 1390 ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
มาตรา 1391 เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ
มาตรา 1392 ถ้าภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง
มาตรา 1393 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่าย หรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น
ท่านว่าจะจำหน่าย หรือทำให้ภาระจำยอมตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่นต่างหากจากสามยทรัพย์ไม่ได้
มาตรา 1394 ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ ท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมก็ได้
มาตรา 1395 ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกนั้น แต่ถ้าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใดไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนนั้นก็ได้
มาตรา 1396 ภาระจำยอมซึ่งเจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์คนหนึ่งได้มา หรือใช้อยู่นั้น ท่านให้ถือว่าเจ้าของรวมได้มาหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน
มาตรา 1397 ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่าภาระจำยอมสิ้นไป
มาตรา 1398 ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่าเจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก
มาตรา 1399 ภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป
มาตรา 1400 ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจำยอมได้ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีกแต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน
ถ้าภาระจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่บ้าง แต่เมื่อเทียบกับภาระอันตกอยู่แก่ภารยทรัพย์แล้ว ประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน
มาตรา 1401 ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
Page updated
Google Sites
Report abuse